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有句话说,地产开发,设计重中重!
对于房地产开发,房子就是产品,而产品是设计出来的,开发的先决条件好,即使市场不好,留下来的房子要全部是优质资产。
设计要解决的问题很多,成本控制就在设计阶段可以解决85%。
首先,设计需要贯彻定位的意图,建筑方案中平面布局以及外观造型,建筑用材的选择。
其次,是结构方案的确定,从基础的形式,到钢筋混凝土的含量;最后到整体的水电体系,所有的设备,材料选型,在设计阶段一定要完整考虑,选择最佳的方案,并且融入整体设计过程中,确保所有的大问题在设计阶段解决,95%的小问题在施工过程中也能够解决。
设计做好了,工程成本控制就成功了85%!
第四站,鹤云天去了预算部。
控制成本,全面预算!
在项目的整体计划中,控制成本是工程管理过程的一个重点所在,那么成本控制的关键并不完全在于成本部和工程部,而是在全员的成本控制,在项目整体计划中,我们应该可以提前做好全面的预算,工程有一个细致的预算,从图纸到材料设备采购,提前计划,提前讨论;
不但工程需要有全面完整的预算,营销也有一个全面细致的预算;财务也有一个全面的预算,对外报建关系协调也有一个全面的预算,所有这些预算都是成本组成,这需要全面的成本核算体系,在项目开始以前,公司应该将团队职责分配好,然后对整体预算进行核实,并且在项目的整体开发过程中,忠实执行预算制度,当然这些预算可能会有调整,比如3个月或者6个月审核一次,看预算中哪些超越了,哪些节约了,通过一两个项目是控制成本能力能够得到提升,这正式开发水平的体现。
预算部涉及各个层面,少有疏忽,必然会造成成本增加或者资源浪费。
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鹤云天最后一站去了工程部。
工程部类似于部队的战斗单元,是冲锋作战的具体单位。
项目的实施,建设,日常的管理,离不开严谨的管理体系,离不开事无巨细的管理制度,更离不开作风硬朗的执行力。
项目管理,流程优先。
万丈高楼平地起,辉煌只能靠自己,非常适合工程部门的敬业精神,离不开工程部门的条理清晰,更离不开工程部门的责任心。
时间的脚步,总是在忙碌中被忽略。
时间的影子,总是在不经意间闪身而过。
不觉已是半年时间。
犹如参加房产开发培训班的一位新学生,鹤云天每天都在孜孜不倦地学习每一节新知识,新内容。
遇到不懂的,虚心请教,谦虚做人。
遇到不把握的查手机,查电脑,查资料。
半年下来,鹤云天熟练掌握了房产开发需要的基本知识。
鹤云天白天在公司工作。
晚上只要不和夏雨萌在一起交流的话,一有时间就回到公寓上网查阅国内外,港澳台等有名的房产开发的资料。
结合他们所处年代,所处的环境,一方面分析它们成功经验,另一方面也找寻它们不足的地方,失败的投资。
鹤云天成长的速度让夏雨萌非常震惊。
在房产开发方面,鹤云天谈起来几乎是滔滔不绝。
不管是引经据典也好,不管是旁征博引也罢。
鹤云天的才识和心得体会,都能令坐在鹤云天对面的夏雨萌为之赞叹。
鹤云天所讲的,既有前人的知识,又有自己的见解。
每一段话,每一个观点,无不体现了鹤云天为之付出的一切努力,无不体现了鹤云天为之认真的思考过,精心的准备过,真正的用心过。
夏雨萌心中暗暗欢喜,她没有看错人,鹤云才是她的真命天子。
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